90%的餐廳死于選址,小微餐飲必學的選址方法和全流程!

分類欄目:石占小吃培訓 > 石占學院 > 開店經驗 >

職業餐飲網

現在越來越多的人選擇小微餐飲創業,如鹵菜,小吃等,那么開實體店,首要的就是選店鋪,但是最難的也是選址,90%的餐廳死于選址。
 
今天跟大家共同探討一下選址的六大要素。
 
一、產品定位——最先要想明白3個問題:賣什么?賣給誰?人在哪?
 
選址前,首先要想明白你的產品定位。
 
說到產品定位,顧名思義就是對我銷售的產品屬性進行歸類:如鴨脖、黑鴨、奶茶、花甲米線之類的,這一類的產品屬于休閑,年輕化一類。
 
我們的消費群體大多數是年輕人, 那么我們選店鋪首選應該是商場周邊,小吃街,步行街,大學附近。
 
如果是傳統飯菜之類,消費群體多數為周邊穩定住戶或者上班族,外出租房之類,那么選址就適合在居民集中的小區中間街道,或者寫字樓附近。
 
總結出來有三個問號:賣什么?賣給誰?人在哪?

 
二、店鋪分析——別急著給房東打電話,先做到三個觀察
 
相信很多人在尋找店鋪的時候,看到有轉租,出租之類的信息第一時間想的就是打電話給房東。
 
我建議大家在看到此類的信息時候,要做到三觀察:
 
1、觀察人流經過店鋪的次數(餐飲一般是飯前節點去觀察);
 
2、觀察左右隔壁店鋪或整條街道的行業差異化(如果你做餐飲左右隔壁是賣窗簾,五金等就屬于行業差異化太大,不適合開店,如果左右隔壁是生鮮水果,中小型超市等是可以互補引流);
 
3、觀察交通便利性:
 
(1)、選址十字路口或者三叉路口,店鋪有兩面臨街,這是最理想的位置。這樣的店鋪,提高了受關注度,并且可以在雙面都設門,讓顧客更方便進入。
(2)、店鋪的門臉,盡量要對準客流主來向,比對準客流主返向的要好。
(3)、在并排而立的店鋪中,選擇黃金分割點的位置最佳,譬如在格局和面積都一樣并排的十個店鋪中,不要選址最兩頭的店鋪,應該選擇第三個、第七個,為較佳位置。
(4)、門口為主干道大馬路,雙向四車道以上的,中間有隔離帶的,距離交叉路口超過五十米以上的,車流速度比較快速的,門口人行道過寬(三米以上),或者過窄的(一米以下),都會影響餐飲店的客源,交通匹配參數低(如果店鋪背后有一定規模的居住群或者客流群,也可以彌補這個缺陷)
(5)、門口為兩車道或者不設黃色線的雙向一車道、中間沒有隔離帶、車流行駛較慢、距離交叉路口在二十米以內、門口人行道在兩米左右的,為較佳的位置,交通匹配參數高。
(6)、公交車站臺附近,是比較好的選擇,可以針對乘坐公交來往的客源,設置一些快捷實惠。
 
三、店面評價——4個方面評估開店規格,不然辛苦全白費
 
選址最重要的一點就是評估這個店鋪的開餐廳資格,不然大費周章裝修好了,卻發現有消防和資質不過關等“硬傷”,那錢財和精力都白費了!
 
那我們找到店面如何去評價這個店面是否符合我們開店?從這4個方面考慮。
 
1、店面可見度,正常一個好的店面應該是從各個方向都能一眼看到,也就是我們俗稱的金角。所以要注意店面門前的隔離帶,綠化等遮擋物。
 
2、到達便利,很容易就能到的位置,最好直接的路線就可以到達。比如,你的店是在路邊,但是門前有個隔離帶,必須走過50米外的路口繞過來,這樣就是有阻礙的。
 
是否有阻礙?是否需要折返?路過是否可以停?這些都是考慮的要素。在非可達的店址,很容易發生客群在尋找的途中,被其他店攔截。
 
3、可用性,房屋性質是否是商業用途,是否可以申請營業執照……
 
有些商鋪是住宅的一層改成的,屬于住宅用房。在這樣的地方開店,隨時都有會被停業的風險。比如,餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等,這些都有特別嚴格的規定。一定要有房產證,這是最根本的保證。尤其是二房東轉讓,往往坑很多。
 
在選用二房東的店時,一定要和房東溝通,確認合同和房產證,防止欺詐。
 
如果樓上有住宅樓一定要打電話去工商局,問清楚該店鋪所在位置是否能辦理餐飲營業執照。還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證,才是合法的。以及,有沒有租賃權,租期多久。
 
4、一個店鋪的條件規格要具備電氣水 ,后廚是否可以安裝排煙扇,面積的話具體看做什么類型的產品,是否有堂食還是只做外帶形式,不同商品對鋪面面積要求不一樣。
 
四、店鋪類型——商場店、街邊店、社區店優劣勢對比
 
商場店、街邊店、社區店等,店鋪類型不一樣,優劣勢不同,你可要琢磨好了。
 
1、店中店
 
如萬達、萬象城、大洋百貨等商業綜合體,店面多選在該區域負一層或4-6層。
 
優勢:人流較多,且多以飲食、娛樂為主。
 
劣勢:(1)只能作為休閑類餐飲,無法成為佐餐被選擇;(2)與正餐/休閑類餐飲競爭,壓力大;(3)房租較貴或營業提點過高,經營成本大。
 
2、街邊店
 
如岔路口、主干道邊、輔干道邊等區域。
 
優勢:車流量大,流動人群較多。
 
劣勢:(1)房租成本相對較高;(2)精準客戶群比率較低;(3)到達便利性差;(4)視覺呈現如門頭、落地海報、聲音等要求較高。
 
3、社區店
 
小區周邊、菜市場周邊等。
 
優勢:經營成本低,區域人口密集,客戶群體定位精準,更易培養回頭客。
 
劣勢:(1)目標客戶多為固定人群,銷量增幅少;(2)更多以佐餐形式售出,休閑類小吃較少;(3)競爭力強。
 
五、商圈評價——選址選的就是商圈,商圈決定了你的客群
 
選址選的就是商圈,商圈就決定了你的客群!
 
1、店鋪如果選在商場,群體寫字樓,步行街等地方,這類商圈人流量比較大,購買力強,品牌宣傳力度高,但要注意的是它的房租成本高,而且產品的偏向性很大。
 
2、店鋪如果選在常住人口密集度高的地方,如老城區,入住率高的商業住宅區,菜市場附近,這類商圈消費群體相對穩定,容易積累回頭客,消費主題明顯,店鋪租金適中。需要注意的是對品牌的宣傳有局限性,同行業比較多。
 
3、店鋪選在接近人口聚集的地方如公園,機關單位,火車站,汽車站等,這類商圈人流量大,對于品牌的宣傳推廣力度高,但是注意的是目標客戶少,客源相對不是很穩定。
 
4、店鋪選在交通便利的地方如公交站,菜市場必經之路,大,中型學校附近,此類商圈人流量大,便于產品搭配,客源相對穩定,購買力也比較強,但是對品牌的宣傳有一點的局限性。
 
注意事項:現在很多店鋪樓上都有住宅樓,而目前中國對環保的管理力度越來越大,加上很多城市會參選全國文明城市創建,那么這一年對餐飲辦證等影響也是很大,所以如果你選的店鋪樓上有住宅,那么你在簽租房合同之前一定要打電話去工商局或者自己跑一趟,把你選擇的店鋪位置讓工商局查一下是否可以辦理餐飲類營業執照,很多人會有個誤區,就是看到隔壁左右有餐飲店開業 誤以為這個地方是可以做的,其實不然,因為政策年年在變,所以建議大家一定要打電話或者跑一趟,確認清楚在簽合同。
 
六、簽合同注意事項,這4個坑可不要踩!
 
簽合同時是坑最多的地方了!這4個點可得擦亮眼睛了!
 
1、產權明確,產權,這是不是一個可以承租的房屋?(產權是否清晰,有無抵押等事項)
 
2、訂金、定金
 
很多人在看過門面之后,會預付一些錢給房東俗稱訂金。那么很多人不知道,訂金和定金法律是有區別的。
 
訂金:訂金是預訂所付的錢,是當事人的一種支付手段,只是單方行為,不具有明顯的擔保性質,所以雙方無論誰違約,都是可以要求返還訂金的定金,這是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。具有一定的法律效應。如果是承租人違約,是無權要求返還的。假如房東違約,租客可以要求房東雙倍返還定金。
 
這兩個字該如何去用,訂金是在你不確定租賃這個門面的時候你可以寫,后期不想租可以隨時要求房東返還。
 
定金是在你確定這個門面非租不可的情況用。但是時候你反悔是不可以退還的,如果是房東違約,你可以要求他雙倍返還。
 
3、是否可以轉租,轉讓。
 
因為大多數房東會在合同里面規定租賃期滿,是不可以對外轉讓的。所以大家在簽合同的時候一定要看清楚,是否可以轉讓。因為這個涉及日后承租人的自身利益,一定要在合同上面備注清楚。
 
4、租期和續租的漲幅問題
 
很多人在簽租房合同是,可能是租三年,但是房租是按一年一付,去沒有明確第二年,第三年房租漲幅問題,正常情況如果你第一年生意做的好,或者門面周邊商圈做起來了,房東第一件事情就是漲房租,為了避免日后這些問題出現,大家在第一次簽合同的時候就要約定清楚第二年或者本次期滿后續租的漲幅問題。